恒大暴雷，怎么把影响降到最低？ -尊龙凯时人生就博

恒大负债2.4万亿，是什么概念？以全中国14亿人口计算，无论男女老少，都得给他借1700元，缺一不可，才能凑齐这笔巨款。

图片来源：中国恒大二零二三年中期报告

更让人惊讶的是，这些欠款每年产生的利息就达到了600多亿。

恒大本身还值多少钱呢？截至2022年年底，恒大的资产总值为1.8万亿元。与负债相比，小学生都看得出来资不抵债。

不仅恒大，华夏幸福、碧桂园等几十家大型房企都坠入泥潭。之后，还会波及到信托行业，银行业，建筑业...到你我。

恒大如此大的雷，为何没人早早制止？

剩下的“烂摊子”如何收场？

怎么把影响降到最低？

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📕参考报告

中国恒大

房地产全景

相关政策解读

恒大暴雷始末

前几期文章中我们有详细分享房地产行业的周期和产业链。房地产是个长周期的行业，从拿地-开工-施工-预售-竣工-交付等，一般需要2-3年的时间，远高于传统商品的生产销售周期，而销售单价之高与消费频次之低，均与行业的特殊性息息相关。

图片来源：申万宏源

上述每个环节都需要钱，而恒大的许老板，最擅长的就是借钱。

• 先去找政府谈好，拿地的钱分期付；

• 有了拿地的背书，再去找银行借钱；

• 借到钱了，一半是拿地首付款，另一半先把工程款付一半，等楼盖好再付尾款；

• 终于开始盖房子了，刚盖一层就开盘卖期房；

• 散户开始付首付或全款乖乖等着，但资金都到了许老板手里；

• 拿着这笔钱到全国各地复制上述步骤，资金便源源不断的跑到恒大账户。

1998年，恒大第一个楼盘“金碧花园”，挖到第一桶金。

但这就像“击鼓传花”的游戏一样，需要不断有人花高价买它。直到2016年，国家开始施行住房不炒等一堆限购政策，鼓声停了，资金链断裂，房地产产业链陷入危机。

从2020年开始，恒大公开承认商票逾期，公司现金流出问题。

恒大的负债，涉及128家银行类金融机构，还有超过121家信托、城投、资管、小贷等非银行机构。恒大从这些机构总共借了2300亿元，平均每家银行欠18亿。

恒大暴雷，最大的难题，就是遍布全国的烂尾楼。对买房人来说，是灾难；可对许老板来说，却是最后的筹码，这点从他一暴雷就立马高喊“保交楼”可以看出。

保交楼真真假假，但赢得的时间可以更好处理他的资产——技术性离婚 信托基金转移个人财产 在美国申请破产保护。

最后还是由银行、上下游供应商、买了烂尾楼的业主、理财产品投资人承担了所有。

9月28日，中国恒大发布公告，正式证实了许家印被依法采取强制措施的传闻。恒大公告表示，“本公司接到有关部门通知，本公司执行董事及董事会主席许家印先生因涉嫌违法犯罪，已被依法采取强制措施。”

图片来源：公开资料

在这期间，为何没什么声音质疑公司的运营？

其实，早在2012年的时候，美国做空机构香橼就发出了一份针对恒大的做空报告，提示许老板有可能会还不上钱。但报告发布的十多天后，香橼创始人被禁入香港市场15年。

当时，为了反击做空报告，花旗银行、德意志银行、摩根大通在内的九大投行陆续表态，指香橼的指控缺乏足够证据支持，甚至缺乏常识与必要的调查。2012年7月初，恒大地产执行董事兼副总裁赖立新携律师就香橼的恶意攻击前往香港警务处，随后sfc出手，香橼被禁入港股市场15年。

这时候回头看，不免感慨许老板的“能力”。

剩下的“烂摊子”如何收场？

总结恒大暴雷的原因，大致有四个方面：

1. 商业版图多大且烧钱：恒大足球、恒大冰泉、粮油、汽车...现在这几项业务都是烂尾，相关资产自然接近于零。

2. 高杠杆→负债多导致高利息：如上一段盖房为例，一块钱能做10块钱的事，借来的钱总归要还，但这中间各种资本的利率并不低。

3. 房产贬值：前几年库存地价房价飙升，但在房产行业回落之际，之前高价竞得的土地折算成房价是下跌的，越跌越容易卖不掉。

4. 分红过多：在过去的十年里，恒大分红超过数千亿元，而许家印家族及共同人就占了一半以上的股份，自然可以分走五成以上。

当前来看，最先受到波及的就是银行业。银行是我国金融业的支柱，不仅仅涉及上亿家庭和几百万企业，恐慌情绪还会蔓延至全国，其恶劣影响难以估量。保证银行体系的稳定性，不出系统性风险，是我国金融监管的底线问题。

以民生银行为例，他是恒大集团最大的银行债主，对其债务高达293亿元人民币。除了恒大外，泰禾债务违约18亿元，碧桂园的暴雷也会对民生银行带来一定影响。

从今年民生银行半年报看，房地产业贷款为3818.21亿元，占贷款总额的8.7%，比2020年末下降2.69个百分点；但房地产业的不良贷款却有195.98亿元，比上年末增加40.53亿元；房地产业的不良率也由2020年的0.69%迅速攀升至5.13%。

好在近期，房地产行业暖风频吹，四大一线城市全部出台“认房不认贷”政策，二三线城市纷纷放开限购，再加上此前陆续出台的房企融资渠道“三箭齐发”相关政策，a股市场上的房地产行业板块也出现了久违的暖意。

从国家层面看，近期中央再度表态“关注地方政府债务、金融、房地产、粮食、能源等重点领域，牢牢守住不发生系统性风险底线”。

随着二季度地产基本面走弱，政策端也在积极应对当前面临的波动性调整，近期存款、逆回购、slf 、mlf等利率已逐步下调，需求端lpr再次降低10bp，青岛新政指引托底信号，化解风险重点仍是稳住地产销售。

不过，政策的利好向房地产企业的业绩端传导，还需要一个过程。

从恒大自己来看，或许会将手中一些资产进行抛售，来获得资金。毕竟有一些资产比较优质，肯定会有人愿意接手，只要能够稳住局面，优质项目还是有机会再次扬帆起航。

怎么把影响降到最低？

对于房企自身来说，可以积极主动展开自救，具体措施有：1）股东输血；2）出售项目；3）回购债券；4）交换要约求展期；5）聘请财务顾问；6）引入战投；7）债权人积极沟通与债务重组；8）出售物业公司；9）节衣缩食；10）股票增持；11）国资入主。

房地产市场从增量为主到增量存量并重的时代，“探索新的发展模式”实际是在引导房企向相关子领域布局。

例如，可以在房地产链条上进行产业延伸的多元化：以万科、龙湖集团、融创中国为代表，主要发展业务包括商业地产、物业管理、长租公寓、特色小镇、文旅地产、物流地产等。

另外，央企还可以通过合作、并购等模式与地方龙头企业共同开发。龙头房企拥有更强的成本、产品、品牌、信任优势；地方性小房企拥有良好的土地资源，但开发能力、资金实力有限，产品无法产生溢价。在这样的背景下，双方进行代建合作就能产生1 1＞2的效果。

从国家层面看，8月以来，关于购房杠杆限制宽松的政策引导开始逐步落地。结合历史上对购房杠杆政策的复盘，华泰证券总结出以下几点结论：

• 购房杠杆限制的宽松历史鲜见，本轮松绑叠加各项政策对基本面的激活效应值得积极看待。

• 购房杠杆按照首套以及二套房分层管理，其调整对于改善需求的影响更显著。

• 一线城市对于购房杠杆限制政策变化更为敏感而迅速，尤其是二套房贷政策。

整体看，二手房市场占比高，改善需求充沛。二手房市场盘活后，向新房市场的传递链条启动，更容易带动新房市场迅速走出低谷。

结合当下展望未来，尽管在监管当局和金融机构的大力支持下，一些优质房企的短期流动性有了相当程度的改善。但是，在上半年销售可能仍将面临较大压力的情况下，一些部分优质民企仍然远远谈不上“上岸”，融资端的后续支持仍有其必要性。

回到个人，现金为王，安全性仍是做事的重要考虑要素。

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