从政治局会议看房地产变化与机会（附报告） -尊龙凯时人生就博

7月24日，中共中央政治局召开会议，会议主要是分析研究当前经济形势，部署下半年经济工作。说白了，就是看看下半年怎么让咱们国家的经济形势更稳定，甚至稳中更好。

• 会议提出了哪些新的政策重点？

• 对于房地产的不温不火，下半年会有哪些可能，哪些方向？

报告酱梳理了众多报告，将与大家一同分享上述问题的答案。

政治局会议解读

总结2023上半年就是一句话“一季度复苏超预期，二季度修复放缓。”

展望下半年，主要有三方面：

1. 更多宏观政策出台；

2. 扩大需求，促进消费；

3. 注意各行各业风险的防范。

具体来看，当前经济恢复是一个“波浪式发展、曲折式前进”的过程，主要问题是“需求不足”。

因此，接下来的政策发力方向主要是提高居民消费意愿，例如，会议中强调的财政货币政策有两大关键词——“总量”、“加快专项债发行使用”。财政而言，三季度支出有提速；货币而言，降准 结构性工具或是三季度的最佳组合。

另外，会议上对风险有了新的排序。4月政治局提到的是：金融机构、房地产、地方债务；本次会议风险排序是：房地产、地方债务、金融机构。那么可以看出，下半年地产风险的重要性将提升到首位。

房地产方面“长忧短喜”。长期看，房地产供求关系已经发生重大变化，供不应求时代已经结束，地产的供给侧出清依然是长期最重要的趋势。短期看，当长期问题短期快速化激烈化的时候，政策仍有平滑速度的客观诉求，因此下半年有望看到地产需求侧政策在因城施策框架下的灵活放松，大概率聚焦在需求仍有空间的区域，即现在有一定地产限购政策的头部二十余城市。再次，城中村改造也被放到前面。

资本市场上，罕见提及“活跃”，周二股市也是非常给面子，全部红盘。

房地产三大变化

本次会议，在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

例如，要因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

其中，比较让大家关心的可能有三点：

1. 供求关系发生了什么样的变化？

2. 未来将会有哪些政策？

3. 城中村改造跟之前的棚改有何区别？

① 供需变化的改变

主要是增量转到存量。

观察近两年的房地产市场，能够明显发现买卖的数量减少很多，大多数地方新房、二手房价格都在一个下降通道，特别是4月份以来，整个市场再次走弱。这些现象的背后折射出一系列中长期因素的变化。

首先是房地产发展进入一个新阶段。2022年，中国总人口首次下降，城镇化进程放缓，人均住房面积明显提升，户均接近1.1套住房，基本住房需求已得到满足，整个新房市场进入见顶后的回落阶段。

另外，按揭买房的越来越少，大家对房价的预期开始逆转，投资房地产更是少之又少，买卖意愿下降，流通速度变慢，银行按揭贷款余额减少...种种迹象表明，资金流向地产的时代结束了，开发商大规模储备地块的时代也结束了。

房地产市场和行业出现重大变化的同时，相关管理政策也会发生根本性改变。未来政策重点需要逐步从增量转到存量市场。

② 楼市政策“工具箱”

据统计，今年全国已有约220个省市放松了房地产调控政策，政策出台频次近600次。包括但不限于降低首付、购房补贴、提高公积金贷款额度等，但从最新的表现来看，市场仍处于深度博弈之中，政策效果弱于预期。

相比之前的这些政策，本次会议“用足用好政策工具箱”的提法有所不同，重点在于政策落实中，要发挥更好的政策效应，保持行业稳定。

通过会议内容，或许接下来的楼市政策会有更多“工具”。并且，预计接下来各地房地产政策调整力度将会有所加大，“工具”也将会趋于多元化。

此前，往往是需求端刺激，但需求面只会新增供应，导致未来供应过剩和更大的问题（库存和风险）要解决。

因此，未来的政策导向，大概率是从供给侧改革入手，比如满足新市民、年轻人先租后买的需求；如何盘活存量提高供应效率并匹配需求，包括城中村改造、老旧小区改造、县域镇域房屋改造，解决发展不配合、不充分的问题；如何打造好房子、好小区、好社区。

另外，因城施策的方式将会越来越多。普通二线和三四线城市在过去一年多的时间里，房地产限制性政策已基本放开，当前核心一二线城市政策空间仍较大。在这些城市，优化住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等仍是政策方向。

城中村改造和棚户改的区别

这次的会议再次提出了积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，这在年初4月的中央政治局会议上也被提及。

这将意味着城中村改造将成为接下来房地产发展的重点之一。

棚户改和城中村改造有何区别？

前者主要是拆除“老破小”，重新建，给老用户们现金补贴。城中村改造有点像棚改2.0版本，在原来的基础上优化迭代了——环境升级，设施升级，人文升级。简单说，棚改是卖地，城中村改造强调“改造”。

另外，涉及的城市范围不同。此次城中村改造的范围仅限于“超大特大城市”，而不像上一轮棚改一样，无论城市大小均有涉及。

最后，配套措施也不同。上一轮棚改有货币化因素支撑，在不少地方引发了房价的新一轮上涨。但此次城中村改造，要求“多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好”，预计不会有专门的货币政策予以配合，因而也难以对当地房价产生直接拉动。

城中村改造由于资金投入大、盈利空间有限，过去多以功能性国有企业参与为主。未来，通过创新专项金融产品、实施更大的税收优惠、允许更大的规划调整等手段，有望吸引更多的社会资本介入，加快城中村改造的步伐。

结合此前对于城中村改造的部署，未来的政策着力点在于把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。包括：

• 保障性住房供给加速，特别是保障性租赁住房大规模筹集建设、分配；

• 加快推进城中村改造，解决新市民、年轻人、外来人群融入城市的问题，释放其消费潜力；

• 老旧小区改造，释放居民提升住房品质的潜力等。

除了上述内容之外，此次政治局会议对于房地产金融风险依旧保持重视程度，不但关注房地产开发企业所涉及的金融风险，也进一步强调了相关地方债务的风险。在张波看来，针对房地产金融风险，预计后续会强调出台落地性执行方案，对于房地产行业来说是有松有紧。

机会方面，确实能拉动房地产，但是这次改造的重点是基建，而不是房价。将会利好一些建设，建材，水泥，装修等行业。