1 行业报告│行业点评研究 请务必阅读报告末页的重要声明 房地产 降息符合预期，预售制改革或有序推进 ➢ 行业事件： 7月22日，央行下调一年期和五年期贷款市场报价利率，分别下调10bp至3.35%和3.85%。二十届三中全会通过了《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，决定延续了2024年以来对房地产的表述，同时提出了改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。 ➢ 购房成本持续降低，市场有望逐步回暖 房地产市场仍在下行周期，降低lpr利率，一方面有望带动房地产市场需求释放，另一方面利好存量贷款成本下降，提振市场信心。自2022年以来，5年期lpr已累计下调80bp，房贷利率已降至历史最低水平。本次贷款利率下调10bp，以北京为例，假设贷款总额为300万，贷款年限30年，则月供减少167元，还款总额减少6万元。1年期lpr同步下调，有利于缓解房企资金压力，加速行业企稳。 ➢ 商品房存量较为充足，预售制度有待循序渐进改革 目前我国的商品房存量较为充足，根据七普数据，2020年我国家庭户人均住房面积达41.8平方米，人均房间数达到1.2间，已达到较高水平。从供给来看，截止2024年6月，我国待售商品房面积达7.39亿平方米，同比增长15.2%，处于历史高位。商品房预售制度的设立初衷，是为了解决城镇化初期房企资金不足、商品房短缺的问题。随着房地产市场的快速扩张，预售制度的弊端逐渐显现，购房者的权益得不到保障。目前供需关系已发生转变，房地产长久健康的发展或需要更适配的销售模式。 ➢ 预售制度转型需循序渐进，配套相关资金政策 预售制度改革涉及多方面因素，包括房企融资配套、债务重组、存量项目保交房等。目前房企资金压力较大，如立即取消预售制度，可能会导致房企资金断裂，在建项目停工或延迟交付。参考国外房地产模式，可考虑根据项目进展按比例进行预售款支付，同时加强预售资金的监管。长期来看，若要完成预售向现房销售的转变，还需对房企的融资渠道、融资成本进行优化，同时对土地市场及相关税费进行改革，降低房企的资金压力。 ➢ 地产税收制度改革利长远，土地财政短期或持续承压 随着房地产扩张速度放缓，土地财政模式亟待转型，逐步完善地方税收来源。2021年土地出让收入金收入达8.7万亿元，2023年降至5.8万亿元。长期来看，房产税有利于稳定地方财政，缩小贫富差距。短期来看，目前房地产市场销售承压，土地市场低迷，房产税推出概率较低。结合现状，从供需两端降低成本有望提振市场信心，带动市场回暖，如优化供给端的土地增值税、需求端的契税和增值税等。 ➢ 投资建议 2024年以来，房地产政策利好频出，本次降息直接降低购房成本，有望持续释放购房需求。商品房预售制度的改革，短期内可能会给房企带来更大的资金压力，但辅以合适的政策支持，长期来看可以保障购房者的利益，维持供需平衡，促进行业健康发展。建议关注土储优质、资金充足的国央企，以及具备优质改善型产品塑造能力、布局高能级城市的房企。二手房市场活跃度较高，建议关注二手房交易龙头企业。 风险提示：1）政策落地不及预期；2）市场修复不及预期；3）房企资金风险加剧。 证券研究报告 2024年07月22日 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议： 强于大市 相对大盘走势 作者 分析师：杜昊旻 执业证书编号：s0590524070006 邮箱：hmdu@glsc.com.cn 相关报告 1、《房地产：5月销售边际改善，开工竣工有望企稳 》2024.06.20 2、《房地产：美国商业地产市场动荡对银行业影响的风险评估》2024.06.19 -40%-20%0 23/72023/112024/32024/7房地产沪深300 请务必阅读报告末页的重要声明 2 行业报告│行业点评研究 图表1：一线城市购房政策 资料来源：政府尊龙凯时人生就博官网，国联证券研究所 地区户籍类型限制条件五环外首付比例商贷利率首付比例贷款额度>3套≤2套0套>1套≤2套3套4套0套1套2套二套配偶上产证二套配偶不上产证单身限售首付比例商贷利率首付比例贷款额度＜=120平方米>120平方米＜=120平方米已婚家庭2套(含受赠)成年单身(含离异)1套(含受赠)购房条件无无无已婚家庭1套(含受赠)成年单身(含离异)1套(含受赠)购房条件连续半年社保无无已婚家庭2套(含受赠)成年单身(含离异)1套(含受赠)国(境)外人员购房条件连续半年社保无无首付比例商贷利率首付比例贷款额度购房群体婚姻状况附加条件已有深房数量0套1套0套1套2套及以上0套1套2套0套1套及以上0套1套及以上企事业单位/设立年限满1年在深累计缴税额达100万指定区内，购房无套数限制非指定区，禁止购买房产指定区域限售首付比例商贷利率首付比例贷款额度免责声明完整的投资观点请联系国联证券房地产研究团队获取完整报告。图表数据来自政府尊龙凯时人生就博官网，国联证券不对本图表内容的准确性和完整性做任何形式的保证。禁止购买无法申请按揭贷款公积金公积金数据来源：政府尊龙凯时人生就博官网，国联证券研究所禁止购买2套全市 1套指定区域1套全市 1套指定区域1套指定区域1套指定区域1套全市禁止购买无记录/已结清/未结清/无记录/已结清/未结清//可购住宅套数1套全市禁止购买2套全市1套全市30%最高个人70万，家庭126万最高个人70万，家庭126万住房贷款（只看深圳)无记录/已结清/未结清/无记录/已结清/未结清无记录/已结清/未结清/无记录/已结清/未结清盐田区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区、宝安区(不含新安街道、西乡街道)1.住房限售:新购买商品住房的(不含人才住房、安居型商品房)3年内禁正转让。2.公寓限售:个人，企事业单位或社会组织等法人单位5年内禁止转让。深 圳限购深圳户籍(不看社保/个税)单身(含未婚/离异/丧偶)无未成年子女已婚&单身限贷首套20%二套30%3.4%3.8 %有1个未成年子女已婚/未婚/离异/丧偶2个及以上未成年子女无记录/已结清/未结清非深户(只能买1套已婚/单身购房之日前社保/个税清单近18个已婚/单身购房之日前社保/个税清单近42个无记录/已结清/未结清2、购买限购区域法拍房，需要有购房资格3、商服类物业，如公寓、商铺、写字楼不限购；4、2023.9.20后网签的，可提供个税或者社保，允许有三个月的补缴或断缴(除起止月)5、在限购区域范国内，购买建筑面积120平方米以上(不含120平方米)住房，不纳入限购范围。6、在限购区域范围内，将自有住房办理房屋租赁登记备案手续的，或取得房源信息编码并挂牌计划出售的，购买住房时相应核减家庭住房套数。7、对于具备合并不动产权证书条件的房屋，购房人可以申请转移登记业务、合并登记业务一同办理。限贷首套15%二套25%3.3%首套结清3.3%；首套未结清3.7%首套结清30%；首套未结清40%最高个人70万，家庭120万。部分可上浮10-30%最高个人70万，家庭120万。部分可上浮10-30%不限购不限购无非广州户籍不限购不限购无个人80万，家庭160万。多子女家庭可上浮20%个人65万，家庭130万广 州限购户籍对象越秀、海珠、荔湾天河、南沙、白云（部分区域）花都、黄埔、番禺、从化、增城、白云(江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)> 120平方米广州户籍人才绿卡不限购不限购按国家有关规定可购买1套无备注1、受赠须符合广州限购；限贷首套20%二套35%，临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山为30%3.4%3.8%，临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山为3.6%公积金205%，临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山为30%购买法拍房需具备本市购房资格企业购房限售5年认购比高于1.3,触发计分制的项目，实行5年限售政策其他房屋赠与赠与住房不再计入赠与人拥有套数离婚离婚后购房不计算离异前拥有套数企业购房不限购小户型二手房（2000年前竣工，70平以下）多子女家庭可在限购基础上额外购买1套法拍房限购1套2011.1.31后与父母共有住房套数限购1套不可购房非沪户籍本市连续缴纳社保或个人所得税3年及以上限购1套外环外(崇明区除外)新房或全域二手房已婚本市连续缴纳社保或个人所得税1年及以上限购1套临港区内住房本市连续缴纳社保或个人所得税2年及以上限购1套新城及南北转型区内住房本市连续缴纳社保或个人所得税3年及以上限购1套已婚双沪籍2011.1.31前双方各自与父母共有住房套数限购2套限购1套不可购房最高100万上 海限购沪籍单身有房不可购房无房2011.1.31前与父母共有住房套数不可购房2011.1.31后双方各自与父母共有住房套数限购2套限购1套不可购房单沪籍首套房产证可单独上非沪籍配偶(非沪籍配偶需提供5年社保1个限购1套不可购房通州地区京籍家庭拥有2套、非京籍家庭拥有1套、单身人士拥有1套限贷首套二套公积金最高160万3.4%五环外：3.6%，五环内：3.8 %五环外：30%，五环内：35%北 京限购北京有一套房、在通州工作的其他户籍家庭可以在通州购买1套住房可再购一套20%五环外：30%，五环内：35%1在北京无房的北京户籍家庭可以在通州购买1套住房有一套房的通州户籍家庭可以在通州再购买1套住房外籍家庭持有工作类或记者类签证在境内工作单身单身1已婚1港澳台侨家庭在境内学习和居留单身1已婚1驻京部队现役军人和现役武警家庭\单身1已婚2离异1持北京工作居住证家庭\非北京户籍家庭在北京连续纳税或者社保满60个月离异1单身1已婚1北京户籍家庭\婚姻情况限购套数已婚2单身1已婚2离异1一线城市购房政策汇总（2024年7月22日）「国联地产研究团队」 请务必阅读报告末页的重要声明 3 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即：以报告发布日后的6到12个月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：a股市场以沪深300指数为基准，新三板市场以三板成指（针对协议转让标的）或三板做市指数（针对做市转让标的）为基准；香港市场以摩根士丹利中国指数为基准；美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准；韩国市场以柯斯达克指数或韩国综合股价指数为基准。 股票评级 买入 相对同期相关证券市场代表指数涨幅20%以上 增持 相对同期相关证券市场代表指数涨幅介于5%~20%之间 持有 相对同期相关证券市场代表指数涨幅介于-10%~5%之间 卖出 相对同期相关证券市场代表指数跌幅10%以上 行业评级 强于大市 相对同期相关证券市场代表指数涨幅10%以上 中性 相对同期相关证券市场代表指数涨幅介于-10%~10%之间 弱于大市 相对同期相关证券市场代表指数跌幅10%以上 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料尊龙凯时人生就博的版权均属国联证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附属机构（以下统称“国联证券”）。未经国联证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为国联证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，国联证券不因收件人收到本报告而视其为国联证券的客户。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但国联证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何