尊龙凯时人生就博的版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/6克而瑞研究中心6月商品房销售量价跌幅收窄、投资降幅趋稳2024年7月中国房地产快评 尊龙凯时人生就博的版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/6克而瑞研究中心6月商品房销售量价跌幅收窄、投资降幅趋稳文/杨科伟、俞倩倩7月15日上午，国家统计局公布了上半年月宏观经济和房地产行业数据。经济层面，在加大宏观政策实施力度之下，工业、出口、就业、物价等主要指标总体改善，国民经济延续回升向好态势。商品房销售因利好新政加持、房企年中冲刺等短期利好因素影响，延续弱修复态势，绝对量达年内高点；新开工、竣工止跌企稳、环比持增，开发投资额累计同比降幅持稳10.1%。上半年经济总体改善，m1/m2增速持续回落、居民加杠杆意愿仍显不足上半年，国民经济运行总体平稳，稳中有进：初步核算上半年国内生产总值616836亿元，按不变价格计算，同比增长5.0%。生产稳定增长，需求持续恢复，就业物价总体稳定，居民收入继续增加，新动能加快成长，高质量发展取得新进展。整体来看，第一，工业生产较快增长，装备制造业支撑作用明显。上半年，全国规模以上工业增加值同比增长6.0%。装备制造业增加值增长7.8%，高技术制造业增加值增长8.7%，增速分别快于全部规模以上工业1.8和2.7个百分点。第二，消费需求稳中有升、固定资产投资规模扩大、货物进出口较快增长。上半年社会消费品零售总额235969亿元，同比增长3.7%；高技术制造业和高技术服务业投资分别增长10.1%、11.7%。货物进出口总额211688亿元，同比增长6.1%。第三，就业、物价总体稳定。上半年，全国城镇调查失业率平均值为5.1%，比一季度下降0.1个百分点，比上年同期下降0.2个百分点。上半年，全国居民消费价格（cpi）同比上涨0.1%，一季度为同比持平。单6月份，全国居民消费价格同比上涨0.2%，环比下降0.2%。但从6月金融数据来看，内需不足、购买需求相对疲弱的态势延续。一方面货币供应增速继续回落，6月m1同比增速回落0.8个百分点至-5.0%，m2同比增速回落0.8个百分点至6.2%；另一方面，6月社融存量同比增长8.1%，增速较上月下降0.3个百分点。值得关注的是，当前居民信贷需求依然不足。上半年，居民短期贷款净增长0.3万亿，是2009年以来上半年净增量的最低值。居民中长期贷款净增长1.2万亿，是2013年以来上半年净增量的最低值。偏弱的贷款增长意味着居民不愿意加大债务负担，加杠杆消费意愿明显不足。6月政策刺激叠加年中因素，商品房销售面积、金额环增50%同比降幅收窄6月因政策利好持续发酵，叠加房企年中冲刺季，推盘节奏加快、折扣力度增加，销售达到年内高点：6月新建商品房销售面积为11274万平方米，销售金额为11468亿元，环比涨幅均在50%以上，同比降幅分别较上月收窄6.2pcts和12.1pcts。上半年销售面积和金额累计同比降幅分别 尊龙凯时人生就博的版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/6克而瑞研究中心为19%和25%。6月销售面积与3月小阳春基本持平，销售金额则创年内新高，究其原因，一是6月仍处于517新政利好释放期，从cric监测数据来看，核心一二线城市诸如上海、广州、深圳、杭州、苏州等6月新房成交显著放量，环比增幅均在4成以上，对全国楼市起到了很好的支撑作用。二是因年中房企业绩冲刺，加快推盘节奏同时优化了供给结构，折扣力度亦有所增加，刺激了一波存量需求释放。全国月度商品房销售面积、销售金额（单位：万平方米、亿元）备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比数据来源：国家统计局70城一二手住宅销售价格环比降幅收窄，房价下降城市个数减少2024年6月份，70个大中城市一二手住宅销售价格环比降幅略有收窄，同比降幅仍在扩大。同比来看，新房和二手房同比持降，新房整体降幅由5月末的4.3%增至6月末的4.88%，二手房降幅由5月末的7.49%增至6月末7.87%，从趋势变化来看，新房和二手房降幅差距有收窄态势，二手房跌幅仍超新房。事实上，二手房价格同比下降城市数量较多已达峰值，截止2024年6月，全部70个城市均呈现下跌态势，而新房销售价格同比下降城市数量为68个。 尊龙凯时人生就博的版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/6克而瑞研究中心图：2021年1月以来70城新建商品住宅和二手住宅价格指数同比走势及下降城市数量数据来源：国家统计局环比来看，6月70城一二手房房价指数环比跌幅有收窄态势，新房整体降幅由5月末的0.71%收窄至6月末的0.67%，二手房降幅由5月末的1%收窄至6月末0.85%，房价下跌城市数量减少，6月70个大中城市中有64城新建商品住宅价格环比下降，66城二手住宅销售价格环比下降。图：2021年1月以来70城新建商品住宅和二手住宅价格指数环比走势及下降城市数量数据来源：国家统计局值得关注的是，6月重点城市二手房成交规模持增，虽然增幅不及新房，但是整体延续高位震荡，26个重点城市二手成交环比增7%，同比增23%，累计同比下降7%。从新房和二手房量价表现来看，本月成交量增价稳，房价环比降幅收窄，整体延续弱复苏走势。新开工、竣工环比回升，上半年累计同比跌幅分别为23.7%和21.8%1—6月份，房地产开发企业房屋施工面积696818万平方米，同比下降12.0%。房屋新开工面积38023万平方米，下降23.7%。其中，住宅新开工面积27748万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积26519万平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积19259万平方米，下降21.7%。 尊龙凯时人生就博的版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/6克而瑞研究中心本月新开工、竣工面积环比略有回升，但降幅始终保持在低位运行。新开工面积累计降幅连续四个月收窄，6月新开工面积7933万平方米，环比上涨21%，同比下降21.7%，从绝对量上看，企业新开工稳中有增，略好于3月小阳春水平。房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米）备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比数据来源：国家统计局6月房企竣工面积环比增长26.3%，同比下降29.7%，累计同比下降21.8%，降幅较上月均有扩大趋势，考虑到保交楼仍是化解当前市场风险的重要一环，预期随着后续工程进度的逐步推进，竣工面积降幅有望低位企稳，边际修复。房地产开发企业竣工面积月度走势（单位：万平方米）备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比数据来源：国家统计局 尊龙凯时人生就博的版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/6克而瑞研究中心6月开发投资额延续弱修复，累计同比降幅10.1%低位持稳1—6月份，全国房地产开发投资52529亿元，同比下降10.1%，降幅与1-5月基本持平，累计同比降幅低位持稳，降幅并未扩大。一方面是房企新开工积极性回升，对开发投资的拉动有一定积极作用；另一方面，本月土地成交规模低位回升，6月全国300城经营性土地成交面积5759万平方米，成交金额1749.3亿元，环比分别上涨18%和48%。全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元）备注：自2023年4月起，统计局修订了房地产数据累计同比数据的统计口径，与统计局往期发布数据不可比数据来源：国家统计局综上，我们对于后市给出如下判断：预判7月，我们认为，得益于5月以来从中央到地方利好政策不断，目前仍处于存量需求释放周期，加之当前供应、成交基本也降至阶段性低位，后期大概率延续企稳态势，同比降幅也将继续收窄。不同城市仍然呈现出显著的分化行情，北上广深杭等核心一二线城市受短期新政影响，仍有一波购房需求有待释放，尤其是因二手房回暖之后，部分潜在置换需求被激发，有望带动新房成交回稳。对于多数弱二线和三四线城市而言，短期降首付、降利率新政落地效果较差，后续若无明显扩充购买力新政出台，成交大概率没有起色。三季度行业数据预期延续弱修复：商品房销售面积、金额或将持平二季度，考量到去年三季度基数较低，同比降幅还将持续收窄。而在“保交楼”政策的推动下，2024年三季度的竣工面积仍有支撑，但整体仍呈现下降趋势，房地产开发投资的增速，预计仍将筑底震荡。