中指｜如何消化存量房产，三种模式与经验 1 中指研究院 中国房地产指数系统 4月中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，这一新提法标志着房地产政策短期更加聚焦去库存。现阶段的“消化存量房产”与上一轮“去库存”相比，最大的不同是我国房地产市场所面临的供求关系已发生明显改变。过去有相当一部分居民居住条件较差，基本住房需求尚未满足，“去库存”所采取的方式是通过“棚改货币化安置”拆除老旧房屋释放住房需求，进而实现去库存。而当下我国居民基本住房需求已经得到满足，除了待售新房、在建工程和空置房屋等库存外，还要面对居民二手房挂牌量攀升、置换不畅对新房市场的影响。结合近几年政府着力构建住房保障体系来看，将消化存量房产与保障性住房供给相结合将是当下消化存量的有效方式。 5月17日，房地产政策组合拳正式落地，除了需求端降首付、取消房贷利率下限、下调公积金贷款利率之外，还提出设立3000亿元保障性住房再贷款，支持地方国企以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 从最新会议精神来看，国企收储未售新房正成为政府力推的“去库存”模式，除此以外，近两年地方也有不少探索实践，如国企收旧换新、非居改租等也是消化存量的重要模式补充。消化存量房产的路径和模式已逐渐清晰，若接下来能够尽快推动落实，将有助于缓解房企经营压力、稳定市场预期。当然，推动房地产市场企稳最重要的仍是加快房价企稳，只有稳住房价才能有效激活市场，实现存量房产去化。 一、消化存量房产的模式 （一）国企收储未售新房 “国企收储未售新房”是由地方国企出手，直接收购开发企业已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。5月17日，央行宣布设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。 国企收储未售新房将对市场产生多方面影响：第一，有利于加快保障性住房供给，更好满足工薪收入群体的住房需求，促进房产资源合理配置。第二，有利于市场库存的去化，缓解开发企业的资金压力，去库存效果最为直接。从资金支持来看，央行将按照贷款本金的60%发放再贷款，预计将带动银行贷款5000亿元。第三，本轮将收储对象定为已建成未出售商品房，也将有利于促进房企加快项目竣工节奏。第四，房企出售已建成商品房后，回笼资金可用于支持在建工程，助力保交房。 如何消化存量房产，三种模式与经验 2 中指研究院 中国房地产指数系统 根据中指监测，郑州、济南、苏州、重庆等城市近几年均有“国企收储未售新房”（改作租赁住房）的相关实践。接下来，在3000亿元保障性住房再贷款的支持下，各地推进节奏或将加快。 从落实角度来看，“国企收储未售新房”模式中，各方对于收购项目的价格共识、项目是否满足保障房对户型/面积/区位的需要等都决定着政策的推进速度和实际效果。5月17日央行负责人提出“自愿参与”原则，其中对于房企和金融机构强调“房地产企业与收购主体平等协商，自主决定是否出售。21家银行按照风险自担、商业可持续原则，自主决策是否向收购主体发放贷款。” 表：近几年部分城市“地方国企收储未售新房”的相关案例 城市 地方国企收储未售新房的实践 郑州 2021年，郑州城发安居成立，设立“美寓”租赁品牌，大规模收购市场存量房屋转做租赁住房。据相关信息披露，郑州城发集团存量房收购累计已完成资金支付约185亿元，已签约项目78个，10.3万（套）间，其中用于人才公寓的项目64个，6.6万（套）间。 济南 2022年9月，济南城市发展集团资产运营管理有限公司发布招标公告称，在济南市区范围内收购存量房源用于租赁储备住房，共3000套整栋商品住宅或公寓。 苏州 2022年10月，据市场消息，苏州拟对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房，部分回购房源转作租赁住房。 青岛 2023年4月，青岛胶州市发布《胶州市收购存量商品房作为保障性住房工作方案》，拟定由市属企业出资收购1500套存量商品房作为保障性租赁住房。 重庆 2024年2月，重庆市租赁住房贷款支持计划试点暨住房租赁基金首批收购项目签约仪式举行，本次签约的重庆嘉寓房屋租赁公司、重庆建渝住房租赁基金共收购7个项目，合计4207套房源，将作为保租房以满足广大新市民青年人住房租赁需求。 杭州 2024年5月14日，杭州市临安区住建局发布《关于收购商品住房用作公共租赁住房供应商的征集公告》，拟在临安区范围内收购不超过10000平方米的商品住房用作公共租赁住房。 资料来源：中指研究院综合整理 （二）以旧换新 “以旧换新”是指在政策支持下，业主利用名下的二手房去置换新房的一种模式。根据中指研究院监测，截至2024年5月20日，全国已有超60城推出住房“以旧换新”措施，具体可分为“国企收旧换新”和“中介优先卖”两种主流模式。其中，“中介优先卖”模式的效果很大程度上取决于市场运行情况，在当前“买方市场”下，该模式中二手房出售环节的不确定性较大，目前整体效果较为有限。与之相比，“国企收旧换新”已有城市取得一定效果，本文将重点介绍这种模式。 “国企收旧换新”模式是由国资平台直接收购业主二手房，业主再去购买新房。根据中指研究院监测，从去年下半年以来，苏州、南通启东、宣城、无锡、黄石、南京等城市均推出了“国企收旧换新”政策，尤其以江苏城市居多。 3 中指研究院 中国房地产指数系统 “收旧”环节中，一般会将旧房位置限定在主城区，同时对房龄、套型等有一定限制（以满足后续作为保障性住房的条件），并要求售房款低于新房购房款一定比例，差价部分由业主补齐（保障企业可以收到部分现金回笼）。 “换新”环节中，各地政策存在一些差异。 （1）一种是国企限定换房人仅可购买企业旗下指定的新房项目（实现定向去库存），目前大部分城市采取这种方式。在出台相关政策的各城市中，近期南京的“以旧换新”房源规模较大，具有较强的代表性。 图：“国企收旧换新”模式一 资料来源：中指研究院综合整理 【城市案例——南京】 4月27日，南京安居建设集团发布《南京安居建设集团关于存量住房“以旧换新”试点活动的公告》。 试点方式：试点期间（2024年12月31日前），换购人可用一套或多套存量住房置换一套或多套新建商品住房，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量住房收购价格以评估价为依据。 收购主体：南京置新资产管理有限公司（南京安居建设集团有限责任公司旗下全资公司）。 相关要求：存量住房位于南京市主城六区（玄武区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、栖霞区、雨花台区）范围内，不含自建住房、商业、办公、公寓等。存量住房应成套、产权清晰，状态为可交易（不存在抵押、担保或查封等其他不可置换状态）。首批试点限额2000套。 可购房源：目前可置换的新建商品住房房源，为安居集团旗下14个项目，约7800套。 整体来看，限定换房人购买的楼盘范围会对政策效果产生一定影响，这也是过去不少城市政策效果不明显的重要原因，但从南京模式来看，由于南京安居旗下在售项目较多，房源充足，且不少项目位于南京主城区，使得换房人可选范围较大，市场反馈较为积极。5月8日，南京安居相关负责人表示，“以旧换新”意向登记已超过3700组，有效登记达到3044组，完成新房意向认购数量达到365组。 （2）另一种是给予换房人更大选择范围，纳入房源库的房企新房项目均可购买。根据中指监测，目前郑州的“收旧换新”模式对“换新”范围约束较小。另外，近期根据市场旧房业主国资平台新房差额房款保障性住房旧房用途 4 中指研究院 中国房地产指数系统 消息，南京“收旧换新”也可能在一定条件下扩围到更多房企的在售项目，给予换房人更多选择空间。 图：“国企收旧换新”模式二 资料来源：中指研究院综合整理 【城市案例——郑州】 4月1日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》的通知，提出郑州城发安居收购二手住房的方式，先行在金水区、郑东新区等区域进行试点，试点期间完成500套，全年计划完成5000套。5月10日，郑州取消试点期限和试点区域，在市内八区全面开展二手住房“卖旧买新、以旧换新”工作。 旧房房源筹集：换房群众登记二手房信息，形成待收购二手住房房源库。 旧房收购条件：普通商品住房；竣工备案不超过20年；建筑面积在120㎡及以下；房屋坐落在市内八区，优先收购三环内房屋，三环外房屋需满足职住平衡、配套齐全等作为保租房使用条件；不存在查封、贷款、租赁等情况；小区具备正常物业服务。 换房群众购买新建商品住房总价款不低于二手住房收购总价款。 新房房源筹集：开发商填报项目及优惠信息，形成商品住房房源库，整理汇总后形成“以旧换新”商品住房房源库。 新房项目条件：已取得《商品房预售许可证》或《商品房现售备案证》等，房屋位于郑州市建成区范围内。 资金支付：群众与郑州城发安居和新房开发商签订二手房和新房买卖协议、合同后，相关金融机构会将群众售卖二手房房款转账至新房开发商企业账户，金融机构向开发商企业打款之后，剩余价差由群众与开发商自行商议解决。 郑州“收旧换新”由国资平台直接收购业主旧房，截至5月20日，换房人可选新房楼盘共计76个，一方面换房人选择范围较多可以提升居民换购积极性，另一方面，有利于进入房源库的房企销售改善，但这对国资平台资金储备和融资能力的要求较高。对于国企收旧换新模式，未来各地也可以考虑使用“房票”方式来平衡国资平台和开发商之间的资金压力。如国资平台通过“房票”支付业主旧房房款后，对于开发商收到的“房票”既可以业主开发企业房款房款新房旧房用途旧房国资平台保障性住房 5 中指研究院 中国房地产指数系统 鼓励开发商延时兑现房票，也可以考虑允许房企以“房票”直接买地，以此缓解国资平台短期资金压力，激活当地土地市场。 除了前面所提到的国企收购存量房产外，部分城市还鼓励开发企业直接收购业主旧房，利用旗下新房进行以旧换新。比如，南通海安在城区核心区内组织实施商品房“以旧换新”政策；开发商可根据开发进度和可售房源情况，分批次推出“以旧换新”房源清单，面向全市自主发布房源信息；旧房和新房价格由业主和开发商共同协商确认。 整体而言，“国企收旧换新”满足了业主改善性住房需求，也加速了新房市场库存去化，同时还可以加快政府保障性住房筹集节奏。当然，相比国企直接收储未售新房，收旧换新需要个人业主参与，链条和周期也会相对更长一些。实践中，此模式也需进一步完善操作流程，以保障政策实施效果，比如：二手房回收通常需要对价值进行评估，如果评估价太低则可能打击业主的置换积极性；二手房回收前通常需要解除抵押，这就要求业主准备一笔资金先还清贷款等，未来政策可在支持带押过户、给予优惠补贴等方面进行完善。 （三）非居改租 “非居改租”指针对闲置和低效利用的非住宅项目，将其转变为租赁用途的房屋，进而促进存量房产盘活。2021年，国务院出台《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，提出“对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款。” 在政策支持下，“非居改租”成为各城市积极探索的重要方向，北上广深、天津、厦门等很多重点城市均出台了“非居改租”相关政策，普遍对改建范围、改建标准及流程进行了明确规定，改建项目用作保租房期间，普遍明确不变更土地性质，不补缴土地价款，并按规定享受金融、财政税费减免等优惠。 从本轮消化存量房产的几种模式来看，核心都是将存量房产转化为保障性住房，尤其是在政策支持下转化为保租房。“十四五”期间，全国计划筹集保租房870万套（间），截至2023年底已筹集573万套（间），2024-2025年保租房筹集仍剩余297万套（间）的任务规模，体量仍较为庞大。过去各地供给保租房的方式，除了新建外，不少来自于市场化长租公寓的“纳保”筹集，考虑到今明两年保租房目标仍