中指丨上海多方位优化楼市政策，北广深哪些政策值得期待？ 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自中指数据creis。详情请查询https://www.cih-index.com 或致电400-630-1230、010-56319088。 x` 好的 2024年5月27日，上海四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，提出调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”以及优化土地和住房供应等九条政策措施。具体内容如下： 【中指观点】 一、上海多方位优化楼市政策，力度超预期 上海多方位优化楼市政策，北广深哪些政策值得期待？ 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自creis中指数据、中房指数系统。详情请查询https://www.cih-index.com 或致电400-630-1230、010-56319253。 表：5月27日上海购房政策变化对比 限购政策 适用类别 新政前 新政后 单身 沪籍 无房 与父母2011.1.30前共有住房数 ≤2套 可购1套 无房 与父母2011.1.30前共有住房数 ≤2套 可购1套 ≥3套 限购 ≥3套 限购 有房 限购 有房 限购 非沪籍 (社保/个税满5年) 外环外区域(崇明区除外)限购1套 (社保/个税满3年) 外环外区域(崇明区除外)新房限购1套 全市二手房限购1套 家庭 双沪籍 夫妻双方各自与父母共有住房数 ≤2套 可购2套 夫妻双方各自与父母共有住房数 ≤2套 可购2套 3套 可购1套 3套 可购1套 ≥4套 限购 ≥4套 限购 单沪籍 首套房产证可单独上非沪籍(社保/个税满5年) 二套房沪籍上房产证 可购1套 首套房产证可单独上非沪籍(社保/个税满3年) 二套房沪籍上房产证 可购1套 二套房沪籍不上房产证 限购 二套房沪籍不上房产证 限购 非沪籍 (社保/个税满5年) 可购1套 (社保/个税满3年) 可购1套 其他规定 ①对二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在执行现有住房限购政策基础上，可再购买1套住房。 ②取消离异购房合并计算住房套数规定，对夫妻离异后购房的，不再按离异前家庭计算拥有住房套数。调整住房赠与规定，已赠与住房不再计入赠与人拥有住房套数。 ③对企业购买小户型二手住房（系指2000年前竣工、建筑面积在70平方米及以下的二手住房）用于职工租住的，不再限定购买住房套数。 新城区及南北重点转型区域购房政策 （人才） 年限 在沪缴纳社保或个税满3年及以上(自贸区临港新片区连续缴纳满1年及以上) 在沪缴纳社保或个税满2年及以上(自贸区临港新片区连续缴纳满1年及以上) 人才认定 在本市无住房与符合条件的新城用人单位签订2年及以上劳动(聘用)合同，且工作满1年的非沪籍人才 在本市无住房与符合条件的新城用人单位签订2年及以上劳动(聘用)合同，且工作满1年的非沪籍人才 限购范围 可在新城及南北重点转型区域重点区域内购买1套住房 可在新城及南北重点转型区域全区域内购买1套住房 购房主体资格 家庭/个人均可 家庭/个人均可 商贷政策 首付比例 首套 30% 20% 二套 自贸区临港新片区&6个郊区40% 核心区50% 自贸区临港新片区&6个郊区30% 核心区35% 商贷房贷利率 首套 3.85%(lpr-10bp) 3.5%(lpr-45bp) 二套 自贸区临港新片区&6个郊区4.15%(lpr 20bp) 核心区4.25%(lpr 30bp) 自贸区临港新片区&6个郊区3.7%(lpr-25bp) 核心区3.9%(lp-5bp) 公积金政策 首付比例 首套 30% 20% 二套 自贸区临港新片区&6个郊区40% 核心区50% 自贸区临港新片区&6个郊区30% 核心区35% 贷款额度 个人首套 60万 80万 家庭首套 120万 多孩家庭上浮20%，144万 160万 多孩家庭上浮20%，192万 个人二套 50万 65万 家庭二套 100万 130万 资料来源：中指研究院综合整理 此次上海政策调整涵盖多方面、多层次，涉及内容丰富，外地户籍、多孩家庭、离异家 中指研究院 中国房地产指数系统 庭、企业等层面均有调整，是对前期中央部署的工作落实，与此前的“渐进式”放松政策不同，本次上海政策调整针对性更强、力度更大、涉及范围更广。 除了在上表列出的限购、限贷政策优化外，此次政策还涉及土地和住房供应优化，完善人房地联动机制，并进一步健全住房保障体系，探索通过国有平台公司等主体收购房源，优化住房保障供给。同时，政策提出支持居住困难家庭改善，对符合“以旧换新”的居民家庭给予住房置换期间的租房补贴，以更好的推动改善性住房需求释放，有利于更好引导市场预期。 从市场表现来看，上海今年以来已多次优化楼市政策，1月底优化非沪籍单身外环外限购政策后，市场活跃度略有回升，但持续性不足。新房方面，今年上海新房市场冷热分化现象明显，部分价格倒挂的热点项目开盘即罄，但多数郊区项目表现仍偏弱，1-4月新房成交面积同比下降超三成，5月前四周（4.29-5.26），新房周均成交面积较4月下降，较去年同期降幅亦较大。二手房方面，二手房市场整体活跃度尚可，成交规模保持较高水平，在去年同期高基数下，1-4月二手商品住宅累计成交套数同比下降约20%，5月以来（5.1-5.27），二手商品房成交超1.5万套，整体延续3、4月活跃度。本次政策落地有望带动上海新房、二手房市场活跃度提升，成交量或将逐渐修复。 二、北广深政策跟进预期明显增强，多项举措有望落地 表：北广深近期房地产市场表现 城市 新房 二手房 5月前四周(4.29-5.26) 政策后市场 5月前四周(4.29-5.26) 政策后市场 销售 面积 较4月周均 同比 限购优化时间 自政策出台至5.26 销售面积 较4月日均 同比 成交 套数 较4月周均 同比 限购优化时间 自政策出台至5.26 销售套数 较4月日均 同比 北京 36.1 10.4% -35.6% 4.30 29.2 -15.3% -45.8% 11296 -5.0% 3.0% 4.30 9831 -15.1% -8.5% 深圳 18.5 -18.5% -29.3% 5.6 14.9 -8.0% -33.5% 3546 -10.6% 43.4% 5.6 3031 6.6% 42.0% 广州 48.5 -1.1% -24.6% -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- -- 资料来源：中指数据creis 从市场的角度来看（专题：5.17新政落地10天后，房地产市场回暖了么？），4.30政治局会议后，北京、深圳接连放松限购政策，对市场情绪产生积极影响，5.17新政后，政策效果进一步强化，新房访盘量、二手房带看量均有所提升，二手房表现明显好于新房，18、19日以及25、26日连续两个周末，北京中介二手房成交量保持在高位，市场活跃度回升明显；深圳二手房市场表现较为活跃，上周（5.20-5.26）二手房成交量保持在高位，同比增长45.4%，增幅较前一周扩大。新房方面，5月以来，北京、广州、深圳新房成交面积同比降幅仍较大，新房市场调整压力仍在。 中指研究院 中国房地产指数系统 本报告数据来自creis中指数据、中房指数系统。详情请查询https://www.cih-index.com 或致电400-630-1230、010-56319253。 表：北广深限购、限贷政策现状(截至5月27日) 北京、广州、深圳现行限购限贷政策 政策类型 北京 广州 深圳 限购区域 全市 越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙 全市除深汕合作区 限购政策 本地户籍 家庭 除通州外2套； 通州：无房1套，通州户籍或与通州机关/企业存在劳动关系，可增购1套 五环外可增购一套 2套(120平以上不限购) 租赁/挂牌，可核减名下住房套数 福田区、罗湖区、南山区、宝安区（新安、西乡）2套； 盐田区、宝安区（不含新安、西乡）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区家庭2套，两个及以上未成年子女家庭可多购一套 单身/离异 1套(五环外可增购一套) 1套(120平以上不限购) 租赁/挂牌，可核减名下住房套数 1套 非本地户籍 家庭/单身 除通州外连续60个月社保/个税，1套； 通州：60个月连续北京社保并与通州企业存在劳动关系，可买1套； 五环外可增购一套 2年社保/个税，1套 (120平以上不限购) 租赁/挂牌，可核减名下住房套数 福田区、罗湖区、南山区、宝安区（新安、西乡）1套（需3年社保/个税）； 盐田区、宝安区（不含新安、西乡）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区1套（需1年社保/个税） 公司 需境内注册公司 需境内注册公司 同时满足设立年限满1年、在本市累计缴纳税款金额达100万元人民币、员工人数10名及以上条件的企事业单位，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区购买商品住房 其他 法拍房： 人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许 限贷政策 首套首付比例 30% 30% 30% 首套房贷利率 非城六区3.95% (lpr) 城六区4.05% (lpr 10bp) 3.85% (lpr-10bp) 3.85% (lpr-10bp) 二套首付比例 城六区50% 非城六区40% 40% 40% 二套房贷利率 非城六区4.5% (lpr 55bp) 城六区4.55% (lpr 60bp) 4.25% (lpr 30bp) 4.25% (lpr 30bp) 资料来源：中指研究院综合整理 从政策空间上来看，当前北京仍然为全市限购，外地购房者需要连续60个月社保/个税，限购政策全国最严，首付比例和房贷利率亦处于高位；深圳限购政策亦较严格，核心区非户籍购房需要3年社保/个税，广州核心区120平方米以下限购，广深首套、二套首付比例均为30%、40%，房贷利率处于较高水平，均具备优化空间。 上海5月27日全方位优化楼市政策，给北广深提供了重要参考和借鉴，预计近期北京、广州、深圳将有所动作，积极落实5.17新政。从需求端政策优化方向来看： ◼ 北京政策优化方向 中指研究院 中国房地产指数系统 ①降低非京籍社保/个税年限要求，5年改3年，或针对不同区域调整年限要求； ②针对特定人群放宽限购政策，如针对人才、多孩家庭、老年家庭等给予更多购房名额； ③放开大面积段限购，如120平方米或144平方米以上户型； ④降低首付比例、降低房贷利率，首套首付比例有望降至20%、房贷利率降至lpr以下，二套首付比例、房贷利率或根据不同区域设定不同要求； ⑤提高公积金贷款额度、降低交易税费、降低存量房贷利率等也是重要方向。 ◼ 广州政策优化方向 ①进一步优化限购政策，不排除全面取消限购的可能； ②给予多孩家庭更多购房名额； ③首套、二套首付比例降至20%、30%可能性较高；房贷利率方面，首套有望降至上海水平（lpr-45bp），二套有望低于上海； ④降低交易税费等。 ◼ 深圳政策优化方向 ①继续降低外地社保/个税年限要求，非核心区取消限购存在一定预期； ②核心区给予多孩家庭更多购房名额； ③放开大面积段限购，如120平方米或144平方米以上户型； ④首套、二套首付比例降至20%、30%可能性亦较高；房贷利率下调空间或与广州基本一致； ⑤降低交易税费等。 除了以上政策方向外，针对提高住房品质、统筹增量与存量、畅通一二手链条的配套政策也有望跟进落实，如推动住房“以旧换新”、优化土拍规则、调整土地容积率1.0限制等。 整体来看，本次上海大力度优化楼市政策，积极落实4.30政治局会议和5.17新政要求，释放了更加积极有力的信号，也体现了政府稳定楼市的决心，对于当下提振市场预期、促进购房需求释放将产生更大效用。上海楼市新政为其他城市提供了参考借鉴，北广深政策优化节奏有望加快，多项